Odwrócona hipoteka lekarstwem na niskie emerytury?

3 stycznia 2012 r., na rozpoczętym posiedzeniu, rząd zajął się m.in. założeniami do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Usługa odwróconego kredytu hipotecznego, polegająca na tym, że bank udziela kredytu, którego zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na mieszkaniu, domu lub prawie do nieruchomości, np. spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu – kierowana jest do osób starszych, zwłaszcza samotnych, którym emerytura lub renta nie zapewnia godnego życia. Projekt ustawy zakłada, że właściciel domu lub mieszkania może uzyskać dożywotnie lub jednorazowe świadczenie, w zamian za to, że po jego śmierci nieruchomość zajmie bank. Senior-kredytobiorca nie musi spłacać kredytu. Właścicielem nieruchomości lub prawa do niej pozostaje do końca życia. Dopiero po jego śmierci prawo do nieruchomości zostanie przeniesione na bank. Spadkobiercy zmarłego mogą zachować prawo do nieruchomości, pod warunkiem, że zdecydują się na spłatę kredytu. W przeciwnym wypadku nieruchomość przejmuje bank. Musi jednak wypłacić spadkobiercom różnicę pomiędzy wartością kredytu pozostałą do spłaty, a wartością zajmowanej nieruchomości. Odwrócony kredyt hipoteczny jest dostępny w USA oraz w 10 państwach UE m. in. w Wielkiej Brytanii, Szwecji, Niemczech, Hiszpanii, Holandii, Włoszech, Węgrzech, Finlandii, Francji. Pomysł wprowadzenia tej usługi do polskiego prawa pozytywnie oceniają eksperci. Polacy muszą się jednak do niej przyzwyczaić. Nie będzie to proste, bo wciąż pokutuje w nas przekonanie, że mieszkanie czy dom należy pozostawić dzieciom lub innym członkom rodziny. Dlatego, na początku, z takiej możliwości będą korzystać głownie osoby samotne.

Kredyty hipoteczne

Najbliższe zmiany w kredytach hipotecznych.

18.12.2011 – wchodzi w życie zmiana ustawy o kredycie konsumenckim.
Co się zmieni?

  1.  Podniesiona sumy kredytu od której bank nie będzie mógł pobierać opłaty za wcześniejszą spłatę – do około 255 000 zł – tutaj na korzyść dla klienta
  2. Brak możliwości naliczania przez banki odsetek od opłat i prowizji co z najprawdopodobniej oznacza, iż klient będzie musiał pokryć je ze swojej kieszeni
  3. Klient dostanie będzie informowany w sposób umożliwiający mu porównanie w szczegółach ofert bankowych. Będzie to kilka dodatkowych stron więcej dokumentów dotyczących oferty banku.

Jak może to wpłynąć na rynek kredytowy?
Banki nie do końca wiedzą jak interpretować przepisy więc najprawdopodobniej banki będą oglądać się na siebie co robi konkurencja. Więc zanim wyklaruje się sytuacji może minąć jakiś czas. Dla klienta oznacza to utrudniania w staraniu się o kredyt. Zwłaszcza chodzi o zapis dotyczący braku możliwości kredytowania opłat i prowizji spowoduje, że klient będzie musiał znaleźć dodatkową środki na pokrycie takowych opłat. Także decyzje aktualne mogą być aneksowane więc oznacza to utrudniania dla klienta. Banki nie do końca wiedzą jeszcze, co zrobić z umowami, które nie podpiszą się do 18.12.2011 – pomysły są różne, od konieczności składania nowego wniosku, poprzez składanie oświadczeń, robienie korekt, składanie wyjaśnień itd. Możliwa jest też sytuacja, że banki poczekają, co zrobi konkurencja. Banki mogą nie wyrobić się z przygotowaniem swoich systemów do generowania dodatkowych dokumentów.

01.01.2012 – tego dnia z kolei w życie wchodzi zmodyfikowana Rekomendacja S.
Co się zmienia?

  1. Zgodnie z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego, zawartymi w znowelizowanej Rekomendacji S, banki od przyszłego roku zmuszone są liczyć zdolność kredytową klientów maksymalnie dla okresu 25 lat, nawet gdyby kredyt zaciągany był na dłużej.
  2. DTI (obciążenie kredytowe w stosunku do dochodu) dla kredytów w walutach rata (łącznie z innymi obciążeniami kredytowymi) nie może przekroczyć 42 proc. wartości dochodów, bez względu na wysokość zarobków.
  3. Dodatkowo, przy wyliczaniu zdolności banki powinny uwzględnić obniżkę dochodów klienta związaną z przejściem na emeryturę

Co to oznacza dla klienta?
Szacuje się, że Rekomendacji S utrudnią dostęp do kredytów hipotecznych grupie około 15-20 proc. klientów. Skrócenie okresu powoduje wzrost raty – a co za tym idzie gorzej będzie ze zdolnością kredytową. Dla walut DTI będzie musiało wynosić 42% – w takiej sytuacji, maksymalna zdolność szacunkowo spadnie o 40. Uwzględnianie zmiany obniżki dochodu – może spowodować, że banki masowo skrócą okres kredytowania do 65 roku życia, bądź też wprowadzenie dla takich osób jedynie kredytów z ratą malejącą – czyli oznacza to spadek zdolności kredytowej Ograniczenie LTV do 80-90% co oznacza zabezpieczanie Kredytów od brakującego wkładu własnego jeśli LTV jest wyższe niż 80-90%.

Na dzisiaj nie wiemy jeszcze jak poszczególne banki będą do tego podchodziły i jak rozwiążą poszczególne problemy. Podsumowując ok 220 tys kredytów hipotecznych jest udzielanych rocznie. Powyższe zmiany spowodują, że ok 40 tysięcy ludzi w związku z wprowadzony i zmianami nie dostanie kredytu.

A jak można zwiększyć swoją zdolność do zaciągnięcia kredytu:

  1. Dołączyć rodzinę do kredytu
  2. Oszczędzać na wkład własny lub poprosić najbliższych o wsparcie
  3. Negocjować z deweloperem
  4. Spłacić kredyty już posiadane
  5. Pokazywać rzeczywiste dochody z działalności gospodarczej
  6. Negocjować z pracodawcą wynagrodzenie lup po prostu zmienić pracę
  7. Wejść w związek małżeński – rodzina na swoim, niższe koszty utrzymania jednego gospodarstwa
  8. Skorzystać z programów specjalnych np. produkt systematycznego oszczędzania
  9. Wybranie rat stałych a przy dłuższym okresie malejące mogą okazać się malejące – zmiany
  10. Wybrać bank który uwzględni nasze dochody – premie, wynajem, ryczałt
  11. Poradzić się doradcy finansowego który bank liczy zdolność najlepiej.

 

 

Mniej pomocy państwa, więcej podatków!

Dlaczego taki postulat? Domagamy się aby:

  1. zlikwidowano program „Rodzina na Swoim”
  2. wprowadzono podatek katastralny

Dlaczego?

Zbójecki program „Rodzina na Swoim”, zwany także „Deweloper na Naszym” wcale nie służy — wbrew naiwnym założeniom — rodzinom starającym się o swoje pierwsze mieszkanie. Pomaga wprawdzie spłacać połowę odsetek przez 8 lat, ale banki skwapliwie tak naliczają swoje prowizje od tego kredytu, aby kredyt de facto był droższy (pomimo że początkowa rata kredytu jest lekko niższa niż w normalnym kredycie). A co będzie po 8 latach, gdy nie będzie już dopłat? Odpowiedź jest prosta: wyższe raty niż w normalnym kredycie.
RnS okrada podatników także w inny sposób. Deweloperzy specjalnie dostosowują swoją ofertę do tych limitów, żeby większość mieszkań mogła być kupiona z tym programem. W związku z tym, pułap dopłat RnS wyznacza minimalną cenę mieszkań. Nikt nie będzie sprzedawał mieszkań taniej, skoro tak właśnie ustalone zostały oficjalne limity pomocy państwa. Swoją drogą, doskonały pomysł, żeby państwo odgórnie regulowało ceny w gospodarce rynkowej…

Brak podatku katastralnego skutkuje tym, że leżą odłogiem w miastach ogromne tereny, których właściciele nie chcą się ani pozbyć ani w nie inwestować bo „ziemia to najlepsza inwestycja” i „ziemia jeść nie woła”. Oto przykłady takich kwiatków w Warszawie: pola buraków 1, pola buraków 2, pola buraków 3, gruz w centrum 1, gruz w centrum 2. Po wprowadzeniu podatku od katastralnego można być pewnym, że właściciele szybko się pozbędą takich terenów, co spowoduje spadek cen gruntów i obniżenie kosztów budowy. Oczywiście podatek powinien być symboliczny dla rodzin posiadających jedno mieszkanie i rosnąć progresywnie za każdą kolejną nieruchomość. Dzięki temu, można by było obniżyć inne podatki, składki i wszelkie inne daniny — żeby opodatkowana była nadmierna własność a nie praca budująca nasz wspólny dobrobyt.

Poprzez utrzymujące się wysokie ceny mieszkań następuje drenowanie pieniędzy z kieszeni Polaków do systemu bankowego. Spłacając połową pensji przez całe życie 30-metrową klitkę na krańcach miasta nie można sobie pozwolić na kupowanie niczego innego poza podstawowymi artykułami. Takie życie nie sprzyja ani zadowoleniu, szczęściu, ani decyzjom do posiadania większej ilości dzieci. Nie sprzyja także rozwojowi gospodarki, gdyż nie będzie pieniędzy na bardziej wyszukaną konsumpcję i tym samym spowoduje spadek dochodów państwa z tytułu podatków od obrotu. Sztuczne utrzymywanie wysokich cen mieszkań jest niewątpliwą zbrodnią przeciwko Polsce.

Oblicz na kalkulatorze swoją zdolność kredytową i zastanów się ile w rzeczywistości powinny kosztować przeciętne duże mieszkania, dla przeciętnej licznej rodziny z przeciętnymi zarobkami.

Najczęściej powtarzane błędne argumenty
Coś jest warte tyle, ile ktoś za to zapłaci

Zwykle jest to prawda. Jednak zdarzają się okresy, kiedy ceny artykułów są sztucznie napompowane. Tego typu sytuacje miały miejsce wielokrotnie w historii na różnych rynkach (na przykład XVII-wieczna tulipomania), a ostatnio wielokrotnie w nieruchomościach. Kilka przykładów takich baniek można zobaczyć tutaj, wraz z opisem jak to się zakończyło.

Ceny miały spadać, a tymczasem nic gwałtownego się nie dzieje

Rynek nieruchomości nie jest rynkiem giełdowym czy walutowym. Posiada dużą inercję i zmienia się dość powoli. Dlatego jeśli wzrosty trwały od około 2005 do 2009 roku, to należy zakładać że spadki będą trwać przynajmniej tyle samo. Dzieje się tak z prostej przyczyny, że łatwiej sprzedającym zaakceptować wzrost cen niż pogodzić się ze spadkiem. Na przykład jeśli pani X chce sprzedać mieszkanie w bloku, to jej tok rozumowania będzie mniej więcej taki: ‚Skoro Kowalscy roku temu sprzedali takie samo mieszkanie piętro niżej za 400 tys, to dlaczego ja mam swoje teraz sprzedawać za 350? Stracę na tym 50 tysięcy.’ Nieprędko dotrze to pani X fakt, że już nigdy za takie mieszkanie nikt tyle nie zapłaci.

W Polsce brakuje 1-3 milionów mieszkań

Owszem, być może brakuje… ale komunalnych, dla ludzi, których raczej nigdy, po żadnej cenie nie będzie stać na własne mieszkanie. Jeśli zaś chodzi o mieszkania dla przeciętnie zarabiających mieszkańców kraju, liczba mieszkań w ofertach jest aż nadto wystarczająca. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, który ciągle się powiększa, jak i ogromnego rynku wtórnego.
Równie dobrze można twierdzić, że w Polsce brakuje 38 milionów Bentley’ów, przecież każdy chce mieć swój… co z tego że nikogo na nie nie stać.

Taniej się nie da, bo takie właśnie są koszty budowy`

Kłamstwo. Przeczą temu dane GUSu. Przykład dla rynku Warszawskiego: różnica pomiędzy kosztem budowy — niech będzie i nawet 5000/m2, a średnią ceną sprzedaży 8000/m2 stanowi tylko i wyłącznie marżę deweloperów. Skoro da się tanio budować, to po co przepłacać?

Co za różnica ile to kosztuje, przecież kredyt hipoteczny spłaca się średnio w 8 lat

Z pewnością kiedyś tak bywało. Ale te statystyki dotyczą kredytów z lat 90-tych, kiedy rynek hipoteczny w zasadzie nie istniał. Kredyty były drogie (zatem dostępne dla najlepiej zarabiających), wymagały wkładu własnego, ze względu na niskie ceny nieruchomości nie były zbyt wysokie. Zatem zapewne wcale trudno nie było spłacić brakujące 100tys. kredytu w 8 lat.
Jak ma się to twierdzenie do obecnej sytuacji? Kredyty dawano niemal każdemu, na 300-400 tys. Niech zatem sobie każdy z Was obliczy jak realne byłoby zaoszczędzenie przy bieżących wydatkach dodatkowego 2.5 tys. zł miesięcznie na spłatę 300 tys. przez najbliższe 10 lat.

Widocznie tyle muszą kosztować nieruchomości w tym kraju

Szczerze polecam dogłębną lekturę artykułu. W skrócie wszędzie na świecie cena 1m2 w przyzwoitym miejscu wynosi mniej więcej średnią pensję brutto w danym mieście. Zatem dla Warszawy powinno to być około 5000/m2. Tymczasem za jedną pensję można kupić około 0.5m2.
Zobacz ile powinno kosztować Twoje mieszkanie lub porównaj ceny zakupu vs. ceny najmu mieszkania.